부동산 양도세 중과! 매수 버튼을 뽑아버린 자들의 착각
2026년 1월 28일. 정부가 기어코 칼을 뽑아 들었다. 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과 유예 폐지. 이제 봐주는 건 없으니 세금 폭탄 맞기 싫으면 알아서 기어 나오라는 경고장이다.
그들의 머릿속 회로는 아주 단순하다. "채찍(양도세 중과)을 들면 겁을 먹고 집을 팔겠지?"
참으로 순진하다 못해 게으른 발상이다. 시장이 그렇게 단순하게 돌아간다면 세상에 가난한 나라는 없을 거다. 그들은 지금 치명적인 오류를 범하고 있다. 시장이라는 기계에서 '매수 버튼'은 뽑아버린 채, '매도 버튼'만 미친 듯이 연타하고 있다는 사실이다.
1. 동맥경화에 걸린 시장, 누가 받아주나?
상식적으로 생각해보자. 물건을 팔려면 사줄 사람이 있어야 한다. 매도가 있으려면 매수가 선행되어야 한다는 건 초등학생도 아는 경제 원리다. 그런데 지금 시장 꼴을 봐라. LTV니 DSR이니 온갖 대출 규제로 손발을 꽁꽁 묶어놨다. 현금 몇 억씩 쌓아두고 있는 자산가나, 1주택 갈아타기 수요가 아니면 집을 살 방법 자체가 없다.
매수할 사람의 씨를 말려놓고 다주택자보고 5월 9일까지 팔라고? 이건 마치 꽉 막힌 혈관을 뚫어주지도 않고 피가 돌기를 바라는 것과 같다. 동맥경화다. "집을 팔아라. 단, 아무도 사지는 마라." 이게 무슨 뜨거운 아이스 아메리카노 같은 소리인가.
2. 집주인은 바보가 아니다 (각자도생의 시작)
정부가 몽둥이를 들면 집주인들이 "아이고 무서워라" 하며 집을 내놓을까? 천만에. 그들은 계산기를 두드린다. 그리고 결론을 내린다.
"응, 안 팔아.”, “아니 못 팔아.”
양도세가 80%다. 10억 벌어서 8억 넘게 나라에 바치느니, 차라리 안 팔고 버틴다. 선택지는 뻔하다. 자식에게 증여하거나, 가족 법인을 세우거나. 그마저도 정 팔아야 한다면? 지방에 있는 못난이들부터 던진다. 그리고 서울 핵심지의 '똘똘한 한 채'는 목숨 걸고 쥐고 간다.
아이러니하게도 '양도세 중과 확정'은 시장에 아주 강력한 시그널을 줬다. "지방은 버리고 서울로 모여라." 서울로 갈아타려는 수요 때문에 지방 매물은 쏟아지는데 받아줄 사람은 없다. 지방 부동산? 붕괴 수준으로 갈 거다. 완벽한 양극화의 지옥문이 열리는 셈이다.
3. 고통은 아래로 흐른다
집주인들이 보유세 폭탄을 맞고 가만히 있을까? 자본주의 생리상 비용은 반드시 소비자에게 전가된다. 그 세금, 고스란히 세입자 몫이다. 전세가는 미친 듯이 오를 거고, 서울이나 경기 핵심지 직장인들은 선택해야 한다. 울며 겨자 먹기로 오른 전세금을 내거나, 아니면 저 멀리 외곽으로 밀려나 GTX에 몸을 싣거나.
이재명 대통령은 "부동산 과도한 팽창은 비정상"이라며 잡겠다고 한다. 글쎄. 화폐 가치가 똥값이 되면(인플레이션) 자산 가격이 오르는 건 자연의 섭리다. 코스닥이 하루 7~8% 오르는 건 '성장'이고, 부동산 오르는 건 '비정상'이라니. 앞뒤가 안 맞아도 너무 안 맞지 않나.
4. 10년의 공백, 공급 절벽의 공포
가장 뼈아픈 건 '공급'이다. 너도 알고, 나도 알고, 유투버, 블로거, 동네 공인중개사 사장님도 안다. 집값 잡는 유일한 해법은 첫째도 공급, 둘째도 공급, 마지막도 공급이라는 것을.
땅이 없다고? 재개발, 재건축 풀면 된다. MB 때를 기억하나? 공급 때려 박으니 박근혜 정부 때 "집 사면 바보" 소리 나왔다. 그게 시장이다. 지금이라도 늦지 않았다. 잘못 낀 단추는 다시 끼우면 된다. 당장 좀 들썩여도 견뎌내야 한다.
그런데 지금 장관들은 뭘 하고 있나. 노동부 장관은 산재 줄인다고 삽을 뺏고, 국토부 장관은 대책 내놓겠다면서 양치기 소년마냥 입만 털고 있다. 지금 당장 착공해도 5년이다. 근데 아예 삽도 못 뜨게 하고 있으니, 앞으로 5년, 아니 10년 동안은 새 아파트가 없다는 소리다.
대중은 바보가 아니다. "공급이 없네? 그럼 집값은 무조건 오르겠네." 이 확신을 심어준 건 다름 아닌 정부다.
5. 마치며: 그들의 위선
결말은 정해져 있다. 정부가 아무리 겁을 줘도, 대출 막혀 살 사람 없고 세금 아까워 팔 사람 없는 '거래 실종'의 시대. 서울 집값은 더 오르고 지방만 죽어 나가는 '똘똘한 한 채'의 전성시대가 콘크리트처럼 굳어질 것이다.
집주인들은 "안 팔면 세금 안 낸다"는 단순하고도 강력한 논리로 버티기에 들어갈 것이다. 세무사와 머리 맞대고 보유세 아낄 구멍을 찾든, 세입자에게 전가하든, 어떻게든 버틸 것이다.
마지막으로 한마디만 하자. 정말 이 정책에 확신이 있다면. 대통령님, 장관님들부터 본인 집 싹 다 파시라.
고위 공직자들 사는 곳, 다 공개되지 않았나. 죄다 비싼 동네, 좋은 아파트 쥐고 있으면서 국민보고는 팔라니, 그게 먹히겠나. 대중들이 비판하고 조롱 섞인 짤을 퍼 나르는 이유. 단 하나다. 당신들의 정책에 '진정성'이 1g도 느껴지지 않기 때문이다.
각자도생해라. 믿을 건 내 판단, 그리고 내 등기뿐이다.
양도세계산기링크
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